21차 6.17 부동산 대책 - 주택시장 안정을 위한 관리방안 발표
국토교통부 홈페이지가 난리가 났네요^^
보통 보도자료가 나오면 댓글은 거의 없는 경우가 대부분인데 댓글이 폭발하기 시작했습니다^^(좋은 댓글은 안보이네요)
제목은 주택시장 안정을 위한 관리방안인데, 누구를 위한 것인지 도무지 알 수가 없습니다.
먼저 매매시장을 보면 무주택자를 위한 것이라고 하기엔 무주택자가 집을 사기 위해서 대출을 받는 것을 규제해 버렸고, 유주택자는 또 온갖 제한들로 팔지도 못하고 사지도 못하는 상황을 만들어 버렸네요.
그렇다면 임대시장은 좀 나을까요?
전세자금 대출도 규제해버리고, 매매 시는 취득한 집에 6개월 내에 들어가서 살지 않으면 대출을 회수해 버린다고 합니다. 여기에다 임대주택을 주로 공급하는 법인 매매도 규제가 강화됩니다. 당연히 전세 공급이 줄고 전세가는 올라갈 것입니다.
결국 무주택자는 전세에서 월세로 전환되고 가계소득의 대부분을 주거를 위해 지출해야 할 것입니다. 결국 주거비로 지출이 늘어나면 소비심리는 악화되겠지요. 이렇게 악순환은 계속됩니다.
서울 집값은 잡힐까요? 집값이 잡힌다는 것이 동결이 아닌 내린다는 의미라면 잡힌다고 볼 수 없을 것입니다.
지금 서울은 살고 있는 집을 팔아 비슷한 수준의 집으로 들어갈 수 없는 구조입니다. 양도세 내고, 대출규제받고 하면 경우에 따라 다르지만 실구매 여력은 현재 집 값어치에 60~70%에 그칩니다. 그래서 매매 발생 자체가 없어질 뿐, 가끔 나오는 급매 외에는 의미 있는 수준의 가격 하락이 있을 수가 없습니다.
결국 부동산은 수요와 공급이 결정하는데, 매도 물건이 많아야 가격이 내려갑니다. 그런데 재건축 재개발 사업에 제동을 걸어 공급을 제한하면 가격이 잡힐까요? 임대주택을 지어서 공급하면 매매수요가 사라질까요? 평생 임대주택에 살고 싶은 사람이 어디 있나요?
물론 투기성 자본은 규제를 해야 할 것입니다. 그런데 자본의 역기능만 보고 순기능을 무시할 수는 없습니다.
우리나라 주식시장은 공매도를 허용하고 있습니다. 물론 지금은 코로나 여파로 잠깐 금지해 놓은 상태이긴 합니다.
공매도로 인해 개미투자자들은 손실을 떠안고 거대 자본만 이득을 취하는 것 같지만, 사실 공매도는 주식시장의 규모를 키워주고, 합리적인 가격을 유지하게 해주는 순기능 역할도 합니다.
부동산 시장도 투기자본이 자산 가격을 끌어올리는 역기능만 하는것 같지만, 이와 함께 임대 가격을 안정시키는 역할도 하고 있는 것이지요. 따라서 무조건적인 규제는 공매도의 폐지와 같이 시장을 왜곡시키고 무주택자에게 더 큰 부담을 줄 수 있습니다.
이번 보도자료를 보면 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처들이 합동으로 대책을 내놓은 것을 볼 수 있습니다. 각 기관별로도 부서도 여러 개에다 정책의 담당자들이 모두 다릅니다. 과연 정부에서 정책의 큰 그림을 보고 정책 간 미치는 영향을 고려해서 작성을 했는지, 각 부서별로 규제방안 가져오라고 해서 이 정도면 되겠지 하고 취합하여 내어 놓은 것인지 의심이 되네요.
이제 국토부 보도자료를 한번 살펴보겠습니다.
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Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가 |
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1. 최근 주택시장 동향 |
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(1) 서울 상승추세 전환 및 수도권‧지방 일부 지역의 과열 지속 |
□ 전국 주택가격은 12‧16 대책 후 전반적 안정세를 유지하였으며,
서울 주택가격도 3월 5주부터 9주간 연속 하락하였으나,
* 전국(%) : (12.3주) 0.11 (2.1주) 0.08 (3.1주) 0.16 (4.1주) 0.06 (5.1주) 0.03 (6.1주) 0.09 (2주) 0.12
** 서울(%) : (12.3주) 0.20 (2.1주) 0.01 (3.1주) 0.01 (4.1주) -0.04 (5.1주) -0.06 (6.1주) 0.00 (2주) 0.02
ㅇ 서울은 최근 하락폭이 지속 줄어들며 6월 1주 보합 이후 상승 추세로 전환하였으며, 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반
ㅇ 경기도의 신규 조정대상지역(2.21 지정) 상승폭은 소폭 둔화되었으나, 최근에는 안산‧군포 등 非규제지역 중심 과열 양상 지속
- (규제지역) 수원‧용인 등 올해 초 상승을 견인한 지역은 상승폭이 둔화되었으나, 개발호재로 상승 기대감이 있는 지역은 상승여력 잔존
* 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (수원) 1.81→0.17 (용인) 0.76→0.36 (안양) 0.44→0.12
- (비규제지역) 안산, 오산, 인천 등은 단기차익 실현 목적의 매수세로 상승세 유지 중이며, 안산은 수도권 지역 중 최고 상승률 지속
* 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (안산) 0.33→0.51 (오산) 0.18→0.31
ㅇ 대전은 지난해 하반기부터 큰 폭 상승이 이어지고 있으며, 청주는 최근 개발호재가 발표되며 전국에서 가장 높은 주간상승률 기록
- 대전은 非규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되어1년 간 누적상승률이 11.50%에 이르며, 5월 3주부터 상승폭 재확대
* 대전(%) : (5.2주) 0.15 (5.3주) 0.27 (5.4주) 0.33 (6.1주) 0.46 (6.2주) 0.46
- 청주는 대전‧세종 등 인근 지역 대비 상대적 저가 인식이 있는 상황에서, 최근 개발 호재 발표되며 단기간 급등하는 모습
* 청주(%) : (5.2주) 0.13 (5.3주) 0.60 (5.4주) 0.50 (6.1주) 0.61 (6.2주) 0.84
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(2) 법인 거래 및 갭투자 등도 증가세 뚜렷 |
□ (법인 거래) 건물‧토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업‧임대업 법인이 최근 빠르게 증가
* 매매업(만개) : (’17.12) 2.3 → (’18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (’19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3
임대업(만개) : (’17.12) 4.2 → (’18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (’19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9
ㅇ 법인이 아파트를 매수한 비중도 ‘17년 1%에서 ’19년 3%로 증가하였으며, 인천‧청주 등 시장 과열지역에서 매수비중 큰 폭 확대
* 전체 아파트 매매 중 법인 매수비중(%, 개인→법인, ’17년→’20.1～5월)
: (서울) 0.5 → 2.2, (경기) 0.7 → 6.4, (인천) 0.6 → 8.2, (청주) 0.9 → 12.5
□ (갭 투자) 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세
* 서 울(%) : (’20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4
강남4(%) : (’20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7
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2. 시장상황 평가 |
□ 작년 12‧16대책을 통해 대출‧세제 등을 보완하고, 금년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안 발표
ㅇ 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으며, 연초 수도권 가격상승을 견인한 일부 지역도 규제지역 지정 후 안정
□ 그러나, 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 불안요인 여전
* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준
ㅇ 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역, 일부 지방의 상승세가 지속되고 있으며, 일부 규제지역의 안정세도 재반등
* 6.2주 상승률(%) : 청주(0.84), 안산(0.51), 대전(0.46), 하남(0.39), 구리(0.38)
ㅇ 주택시장 선행지표인 주택거래량이 수도권 기준 전년 대비 2배 가까운 수준으로 지속 증가 중이며, 법인‧갭투자 증가세도 뚜렷
* 거래량: (서울) (5.2주)1865 → (5.3주)2365 → (5.4주)2745 → (6.1주)3050
(경기) (5.2주)4691 → (5.3주)5362 → (5.4주)5634 → (6.1주)6087
** 전국 법인 매수비중(%) : ’20.1월 4.5 → ’20.5월 6.6
ㅇ 30년 초과 아파트(재건축)는 일부단지들의 안전진단 통과 후 호가 상승이 지속되며, 개발호재 기대감이 있는 지역의 불안정성 재현
* GBC착공(5.6), 잠실MICE 민자적격성 조사통과(5.28), 영동대로 지하 복합개발 기대감에 따라 사업부지 인근지역의 주택 가격 상승세
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※ 서울 중저가주택, 수도권ㆍ지방 비규제지역 중심의 시장 불안요인이 여전하며, 서울 고가‧재건축주택의 상승 압력 가시화
⇨ 최저수준 금리‧풍부한 유동성에 따른 일부 투기수요가 지속되는 경우 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려 |
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Ⅱ. 정책 대응방향 |
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◈ “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진 |
비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정
개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진
갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화
재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비
주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단
12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진
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Ⅲ. 주택시장 안정을 위한 관리방안 |
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1. 과열지역에 투기수요 유입 차단 |
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(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 |
□ 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정
ㅇ (조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정
* 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외
ㅇ (투기과열지구) ➊조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, ➋非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정
□ (적용시기) 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생
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(2) 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정 |
□ (추진배경) 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표
* (송파) 잠실 스포츠‧MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료(6.5)
(강남) 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주의뢰(6.13)
ㅇ 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려
⇒ 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진
□ (주요내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정*
* 구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의(6.17일 오후)를 통해 확정하여 서울시 보도자료로 배포 예정
□ (지정효과) 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요
ㅇ 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매‧임대 금지)
□ (발효시점) 6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의→ 6.18일 공고→ 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)
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◈ 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토
◈ 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토 |
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(3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화 |
① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행
□ (현황) 국토부 「부동산시장불법행위대응반」․감정원 「실거래상설조사팀」이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2.21~)이며,
ㅇ 또한, 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE․용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수(`20.6~)
< 국토부 실거래 기획조사 개요(조사기간 : 6∼8월, 필요시 연장) >
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기획조사대상 |
조사지역 |
주요 조사대상 |
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① 잠실MICE |
송파구 잠실동, 강남구 삼성동 등 |
자금출처 불분명 거래, |
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② 용산 정비창 |
용산구 한강로1∼3가동, 이촌동, |
토지거래허가 회피목적 |
□ (향후계획) 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보
ㅇ 특히, 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대하여 고강도 기획조사 실시
* (기존) 잠실 MICE 영향권(송파구 잠실동, 강남구 삼성동) → (강화) 잠실 MICE + 영동대로 복합개발 사업 영향권 추가(송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동)
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※ 향후에도 개발사업 등으로 인한 주요 과열지역에 대해서는 |
② 자금조달계획서 제출대상 확대
□ (현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,
ㅇ 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우
자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계
□ (개선) 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함
□(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)
③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대
□ (현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출
* 자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출
ㅇ 투기과열지구 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한
□ (개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함
ㅇ 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수
□(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)
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(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 |
① 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화
< 무주택자 >
□ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과
ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과
□ (개선) 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과
* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용
< 1주택자 >
□ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
□ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는
경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용
② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과
□ (현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음
□ (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수
□ (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금
자리론 신청 분부터 적용
③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화
□ (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수
* 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음
□ (개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가
ㅇ ➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*
* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예
□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후
ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*
* 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)
ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용
④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소
□ (현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용
< 보증기관별 전세대출보증 취급 현황 >
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구분 |
주택금융공사 (HF) |
주택도시보증공사 (HUG) |
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주택보유수 |
다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한 |
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임차보증금 한도 |
수도권 5억원, 지방 : 3억원 |
수도권5억원, 지방 4억원 |
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최대 보증한도 |
2억원 (임차보증금 80% 이내) |
수도권 4억원, 지방 3.2억원 (임차보증금 80% 이내) |
□ (개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하
□ (적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후
전세대출 신규 신청분부터 적용
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2. 정비사업 규제 정비 |
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(1) 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화 |
① 안전진단에 대한 시·도 권한 강화
□ (현행) 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정
□ (개선) 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당
□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행
② 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화
□ (현행) 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은
있으나, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리 곤란
□ (개선) 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)
□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행
③ 2차 안전진단 시 현장조사 강화
□ (현행) 1차 진단결과에 대한 적정성 검토 시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토
□ (개선) 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화
* 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리
□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행
④ 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고
□ (현행) 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의하여, 위원들이 판정에 대해 부담 → 책임성 있는 자문에 한계
□ (개선) 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개
□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행
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(2) 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용 |
□ (현행) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능
□(개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용
* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)
□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용
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(3) 재건축부담금 규제 개선 |
① 재건축부담금의 본격 징수 시작
□(현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 “합헌” 결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비
ㅇ국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등
주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여
□(계획) 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수
ㅇ지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.下～)
* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4～’20.6) 기 통지
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※ 재건축부담금 시뮬레이션 결과(강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지)
□ 재건축부담금 예상액(조합원 1인당)
ㅇ 강남 5개 단지 평균 : 4.4억~5.2억원
ㅇ 강북 1개 단지 : 1천~1.3천만원
ㅇ 수도권(경기) 2개 단지 : 60만~4.4천만원
< 조합원1인당 재건축부담금 > |
② 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완
□(현행) 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하여 부담금 산정기준 논란
ㅇ 광역 지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고, 기초
지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높음(광역 20%, 기초 30%)
□(개선) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시
동일한 공시비율을 적용*
* 지자체·조합의 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거 마련(’20.12)
ㅇ 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정
□ (적용시기) ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣ 개정(’20.12) 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용
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3. 법인을 활용한 투기수요 근절 |
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(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화 |
① 주택 매매‧임대사업자 주택담보대출 금지
□ (현행) 규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음
□ (개선) 모든 지역* 주택 매매‧임대 사업자**에 대하여 주담대 금지
* 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함
*** 주택 매매‧임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용
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(2) 법인 등에 대한 세제 보완 |
① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상
□ (현행) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과
□ (개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용
* ｢주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)｣을 통해 종부세 세율 인상을 발표
①2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% ～ 3.0%
②3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% ～ 4.0%
※ 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지
□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용
② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지
□ (현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)
ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능
* 예) 개인이 3주택 단독 보유 → 공제 6억원
법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)
□ (개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지
□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용
③ 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세
□ (현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세
* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에
신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세
□ (개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세
④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등
□ (현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)
ㅇ 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외
□ (개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용
□ (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
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(3) 부동산 매매업 관리 강화 |
① 부동산 매매업 관리체계 구축
□ (현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라
등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나,
ㅇ 부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중
□ (개선) ‘부동산매매업’을 법정 업종으로 관리
ㅇ ‘부동산의 매매’를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 체계적으로 관리
□ (적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행
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(4) 법인거래 조사 강화 |
① 법인 대상 실거래 특별조사 (旣 추진 중)
□ (내용) 최근 과열이 관측된 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진
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< 특별조사 추진내용 > |
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□ (조사대상) 자조서 없는 거래신고분 중 법인, 외지인, 20대 이하 등 거래주체별로 주택구입자금 조달의 적정성을 판단할 필요가 있는 거래
※ 거래주체별 추출기준안은 관계기관 의견을 반영하여 세부 조정 可
□ (대상지역) 신규 규제지역, 비규제지역 등 자조서가 제출되지 않는 거래가 많은 |
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② 법인거래 조사 강화 (旣 추진 중)
□ (현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역*도 동일
* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출
ㅇ 법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란
□ (개선) 법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)
□ (적용시기) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙｣
개정 후 즉시 시행(’20.9월)
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4. 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진 |
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(1) ｢주택시장 안정화 방안｣(12.16) 후속조치 이행 |
□ (추진내용) 12.16대책을 통해 투기 목적 대출차단, 주택보유․양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절 추진
ㅇ 15억 초과 대출 금지 등 주담대 관련 사항, 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정 사항, 실거래 조사 상시화 등 이행완료
ㅇ 다만, 국회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정 미완
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※ ｢주택시장 안정화 방안｣ (12.16.) 주요내용(굵은 표시는 추진 완료과제)
‣ (금융) 시가 15억 초과 주담대 전면금지, 시가 9억원 초과분 LTV 40%→20% 축소, DSR 개별규제, 대출 실수요 요건 강화 등
‣ (세제) 종부세율 및 세부담 상한 인상, 고가주택 공시가 현실화(추진중), 일시적 2주택 양도세 비과세 요건강화, 양도세 장특공제 요건 강화, 양도세 중과 한시배제 등
‣ (시장질서) 분양가상한제 확대, 고가주택 구입 자금출처 전수조사, 실거래 상설조사팀 신설․특사경 확대, 청약 재당첨 제한 강화 등
‣ (공급) 서울 내 4만호 공급 패스트트랙 적용, 가로정비 및 준공업지역내 정비사업 |
□ (조치계획) 종부세․양도세 강화, 임대등록 혜택축소, 불법전매 청약제한강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정 완료 추진
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연번 |
법안명 |
주요내용 |
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1 |
주택법 |
⦁전매행위 제한 위반 시 시 청약제한 ⦁가로주택정비사업 주택의 분양가상한제 적용 제외 ⦁민간택지 분양가상한제 주택 거주 의무기간 부여* * 12.16대책 이전 분양가상한제 제도 개선방안(8.12) 내용 |
|
2 |
민간임대주택에 관한 특별법 |
⦁임대사업자 등록요건(미성년자, 의무위반자 등록 제한) 강화 ⦁보증금 미반환 피해발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수 등 |
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3 |
종합부동산세법 |
⦁종합부동산세 세율 상향 ⦁조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향 |
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4 |
소득세법 |
⦁1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주요건 추가 ⦁조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함 ⦁주택 등 1년 미만 단기보유 시 양도세 상향(40→50%) |
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5 |
지방세특례제한법 |
⦁임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소 * 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하 |
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(2) ｢수도권 주택공급 기반 강화방안｣(5.6) 후속조치 이행 |
□ (추진내용) 공공재개발 등을 통해 `22년까지 서울에 7만호 부지를 확보하고, `23년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택공급
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※ ｢수도권 주택공급 기반 강화 방안｣ (5.6.) 주요내용
‣ (공공성을 강화한 정비사업 활성화, 4만호) 공공재개발 사업을 통해 2만호, 소규모 정비사업을 보완하여 1.2만호, 역세권 민간주택사업 활성화를 통해 0.8만호 확보
‣ (유휴공간 정비 및 재활용, 1.5만호) 준공업지역내 민관합동 공모사업을 통해 0.7만호, 오피스 및 상가 등 용도변경을 통한 1인용 주거공급을 활성화하여 0.8만호 확보
‣ (도심 내 유휴부지 추가확보, 1.5만호) 국공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1.5만호 확보 |
□ (조치계획) 하반기부터 본격적으로 사업공모 및 시범사업 착수
ㅇ (공공재개발) 주민 대상 설명회(7~8월) 및 시범사업 공모(9월)를 거쳐 연내 시범사업 후보지를 선정
ㅇ (도심 내 공공주택 공급) 용산정비창 인근지역을 포함 토지거래허가구역*으로 지정(5.20), 공기업 예비타당성 조사 등 진행 예정
* (범위) 용산 정비창 부지 및 인근 한강로동‧이촌2동 일대 재건축‧재개발 사업구역 12개소(총 0.78㎢)
- 역삼동 스포월드, 방이2동 주민센터, 서부트럭터미널 등은 연내 사업승인(지구지정)을 완료, 나머지 사업은 ’21~’22년까지 사업승인 예정
ㅇ (준공업지역 공모 등) 준공업지역 민관합동 사업 공모 실시(9월)
- 공공참여 가로주택정비사업은 8월 중 1차 공모 사업지구를 선정*하고, 8월(잠정) 중 2차 사업지 공모 착수 예정
* 22개 지구에서 공모 접수, 사업성 분석(6월)·주민협의(7월)를 거쳐 최종 선정 예정
- 오피스․상가 1인 주거 용도변경 사업은 제도개선이 완료되는 즉시 사업에 착수할 수 있도록 시범사업 대상지 선정(10월) 추진
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